“Crise imobiliária não é acidente. É estação.” A frase resume a resposta de um corretor que atua no litoral catarinense a um vídeo que viralizou nas últimas semanas prevendo a quebradeira de construtoras em Santa Catarina por causa do parcelamento longo de imóveis, o chamado fluxo parcelado que se estende por mais de cem vezes direto com a incorporadora.
O vídeo original, feito por um empresário do próprio setor, tocou num ponto que boa parte do mercado prefere não encarar em público: a fragilidade de construtoras que dependem do parcelamento estendido para fechar as contas. O corretor reconhece o mérito do alerta, mas diz que a leitura precisa de moldura. Para ele, o mercado imobiliário não anda em linha reta, e sim em ciclos que se repetem há décadas, divididos em quatro estações. Recessão, quando surge a maior oportunidade e o poder migra para a mão do comprador. Recuperação. Expansão. E excesso de oferta, o estágio em que, na avaliação dele, Santa Catarina se encontra agora, entrando no ajuste.
Toda crise já carrega a semente da próxima alta, e é isso que o pânico não deixa você ver.
Com essa lente, ele aponta o que considera o único erro do vídeo, embora custoso: a generalização. Jogar todas as construtoras no mesmo balaio, misturando empresas sérias com as que não são, seria confundir dois riscos distintos. De um lado, o risco de contraparte, ligado a quem está do outro lado do negócio. De outro, o risco de mercado, que atinge o setor inteiro.
Modelo de negócio, não crise
O parcelamento em si, na visão dele, não é uma crise, e sim um modelo de negócio. Usar o caixa de um lançamento novo para pagar a conta de uma obra antiga funciona como um esquema de liquidez que roda enquanto entra comprador e trava quando a captação seca. O corretor lembra que foi exatamente isso que derrubou a Encol nos anos 90, um dos maiores colapsos da construção civil brasileira. O gatilho, argumenta, não foi o mercado, e sim o bloqueio de recursos do Plano Collor e o corte de crédito pelos bancos. A engrenagem parou porque o funding parou.
O ponto central da contraposição é que a crise não quebraria o setor, mas o filtraria por modelo de negócio. Uma construtora aventureira não carregaria a mesma tese de grandes incorporadoras consolidadas, com histórico e capital para atravessar o ciclo. Segundo o corretor, os maiores ganhos patrimoniais do país saíram justamente de fundos de crise, como os de 1997, 2015 e 2020, quando quem comprou de empresas sólidas travou a base de custo mais barata da década. A diferença entre quem perdeu e quem ganhou, resume, nunca foi o quando, e sim de quem.
O corretor como filtro
Nesse cenário, ele defende que o corretor deixa de ser vendedor e passa a funcionar como um filtro de contraparte. Antes de indicar qualquer imóvel, diz checar histórico da construtora, caixa, patrimônio de afetação, andamento da obra, ficha e localização. Quem não passa no filtro, não entra. A conta que propõe é de assimetria: preço já ajustado, construtora sólida precisando de caixa, um estado com fundamento econômico intacto e a expectativa de queda da Selic em 2026. A combinação, para ele, configura um fundo de ciclo com catalisador à vista.
Oportunidade sem responsabilidade é mera aposta. Com diligência, é investimento.
A ressalva que faz é que o mesmo movimento que abre oportunidade também exige diligência redobrada do comprador, para não confundir o imóvel barato de uma empresa frágil com a barganha de uma construtora sólida em ajuste. O debate segue aberto no mercado catarinense, aquecido pela repercussão dos dois vídeos e pela discussão sobre a sustentabilidade do parcelamento longo, que virou padrão nos lançamentos do litoral.
